A disseminação dos Shopping Centers é uma tendência mundial. Eles reúnem em um mesmo local dezenas ou centenas de lojas que comercializam uma gama diversificada de produtos, praças de alimentação que incluem fast food, comidas típicas e até restaurantes sofisticados, podendo dispor ainda de cinemas teatros e áreas de entretenimento infantil. Alguns Shoppings promovem, em seus espaços internos ou externos não ocupados, shows e exposições diversas de cunho cultural ou comercial. Essa diversidade de opções é oferecida ao público respaldado em uma infra-estrutura física e de serviços auxiliares que garantem conforto e segurança aos usuários.
Os Shoppings surgiram nos Estados Unidos, na década de 50, estabelecendo modelos estruturais e operacionais que foram copiados, de imediato, pelos demais países.
Na realidade, o Shopping Center, uma vez construído, pode dar origem a dois empreendimentos distintos: o primeiro reúne um investimento imobiliário que administra e promove o marketing conjunto e aluga as lojas para que se processe o segundo negócio que é o de vendas a varejo ou por atacado. A outra modalidade inclui a venda das lojas, cujos proprietários alugam ou desenvolvem seus próprios negócios e exercem a administração sob a forma de condomínio, mantendo as mesmas características físicas e ambientais que tipificam os Shopping Centers.
No primeiro caso, locação de lojas, a administração é exercida por empresa criada pelos investidores quotistas que têm como remuneração do capital as receitas decorrentes do aluguel das lojas, descontadas as despesas operacionais e os impostos e encargos fiscais. O valor da locação é estabelecido como um percentual fixo do faturamento bruto da loja, obedecido um valor mínimo como limite inferior, evitando que lojas deficitárias se eximam do aluguel. Aquelas classificadas como "lojas âncora" se beneficiam com uma redução deste percentual. Os contratos oferecidos são por um longo prazo garantindo ao comerciante fixar um ponto por vários anos. Para que o aluguel móvel se faça sobre bases reais, o contrato inclui uma cláusula que garante ao locador o exercício de uma fiscalização intensa e constante do faturamento dos lojistas, de todos os registros de operações comerciais, concedendo o direito de realização de auditorias. As "Normas Gerais Complementares de Locação dos Salões Comerciais situados no Centro Comercial", adicionadas ao contrato de locação, permitem que a administração do Shopping interfira na utilização das lojas, em aspectos tais como:
Construção do imóvel e sua destinação, modificações do projeto de construção; projetos e obras; utilização dos salões comerciais; as áreas de circulação e uso comum e dos serviços; o aluguel; a fiscalização do aluguel apurado com base nas vendas brutas; os encargos e despesas decorrentes da locação; a garantia das exigências dos poderes públicos; a cessão, sublocação ou empréstimo dos salões comerciais; o regulamento interno e a associação dos lojistas.
A quantidade e a categoria das lojas, assim como os gêneros de comércio, são limitados segundo um critério preestabelecido em função das perspectivas de consumo da área de influência do shopping. Evita-se, desta forma, uma concorrência excessiva, ou predatória, limitando o número de lojas por gênero de comércio.O relacionamento entre a administração e os lojistas é geralmente estabelecido através da Associação dos Lojistas do Shopping que se encarrega dos programas desenvolvidos em comum. A Associação, por outro lado, procura conciliar os interesses de cada lojista, de ramos diferentes de negócios, que têm uma política de compra e venda particular e uma filosofia comercial diferente da do outro.
Outros tipos de pontos de venda são os quiosques, boxes e carrinhos, que se distribuem ao longo dos corredores internos dos shoppings. Para atuar nesses espaços os comerciantes não precisam pagar luvas, entretanto, o preço do aluguel por metro quadrado costuma ser igual ou superior ao cobrado das lojas. O contrato inicial desses espaços costuma ser de dois meses e renovável se o comerciante se sair bem.
No segundo caso, em que as lojas são vendidas, o valor das locações é estabelecido pelos proprietários das lojas e é, na sua maioria, bem inferior ao cobrado pelas administrações dos shoppings. Os serviços administrativos, operacionais e de manutenção são realizados pelo condomínio, e os relativos ao planejamento e marketing executados pela Associação dos Lojistas do Shopping que recebe uma contribuição mensal das lojas para execução destas atividades. Esse modelo vem se mostrando deficitário ao longo do tempo pois não conta na maioria das vezes com uma administração profissional, também não conta com um “Regimento interno” tão abrangente e ao contrário do primeiro caso as relações entre lojistas e administração sofrem com isso. Os gêneros de comércio permitidos nem sempre são estabelecidos, por convenção, no ato da compra da loja. Deste modo a instalação ou o aluguel de lojas podem fugir ao padrão ou à categoria definida para o Shopping, alem de não haver, impedimento ou restrições quanto ao número de lojas do mesmo gênero, que pode gerar uma concorrência predatória.
O Shopping, independente da forma de administração (empresa ou condomínio), mobiliza um contingente expressivo de empregados que se encarregam da sua manutenção, segurança e conforto. Dispondo de ampla área construída, grandes espaços para estacionamento de veículos, de áreas de carga e descarga de mercadorias, subestações elétricas de alta tensão, instalações centrais de ar condicionado, sistemas de abastecimento de água e esgotamento sanitário, sistema de gás canalizado, segurança contra incêndios e patrimonial, contando ainda com um fluxo contínuo diário de milhares de pessoas, o Shopping Center se equipara a uma cidade exigindo uma estrutura de operação e manutenção de porte e de nível técnico aprimorado, o que requer a presença permanente de técnicos de nível médio e superior. Conta ainda com atividades que geralmente são terceirizadas, como os serviços de limpeza, sanitarização (dedetização e desratização), coleta de lixo, manutenção de jardins, etc. Além destas, mantém serviços jurídicos e contábeis, de marketing, de promoção e publicidade.
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